Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü, Fesih Rejimi ve Tasfiye Usulü

1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS); arsa sahibinin mülkiyetindeki arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu arsa üzerinde sözleşmeye, projeye ve imar mevzuatına uygun bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen, karma ve çift tipli sözleşmelerdir. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca taşınmaz devri vaadini içerdiğinden resmi şekilde (noterde düzenleme şeklinde) akdedilmesi geçerlilik şartıdır.

2. Yüklenicinin Temerrüdü ve Şartları (TBK m. 117 & m. 123)
Sözleşmede teslim tarihi açıkça kararlaştırılmışsa kesin vadenin dolmasıyla yüklenici ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer (TBK m. 117/2). Teslim süresi belirli değilse arsa sahibinin usulüne uygun ihtarı ve uygun mehil tayini gerekir. Ruhsatın gecikmesi, arsa sahibinin arsayı ayıpsız teslim etmemesi veya mücbir sebepler gibi yüklenicinin kusuruna dayanmayan haller süre uzatımı gerektirir ve temerrüdü engeller.

3. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları (TBK m. 125)
Yüklenicinin temerrüdü sabit olduğunda arsa sahibi şu yollara başvurabilir:

Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı (TBK m. 125/1): Sözleşme feshedilmeksizin inşaatın tamamlanması ve gecikilen her ay için rayiç kira kaybı ile varsa cezai şart talep edilir. Ayrıca TBK m. 113 uyarınca nama ifaya izin istenerek inşaat üçüncü bir kişiye arsa sahibi adına tamamlatılabilir.
Müspet Zararın Tazmini (TBK m. 125/2): İfadan vazgeçilerek sözleşme ifa edilmiş olsaydı malvarlığında doğacak artış talep edilir.
Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zarar (TBK m. 125/3): Sözleşme geriye etkili olarak ortadan kaldırılır.

4. Feshin İleriye veya Geriye Etkili Olması Ayrımı (%90 Yargıtay Kriteri)
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 25.01.1984 tarih ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararıyla benimsenen ileriye etkili fesih ilkesi ve bu ilke doğrultusunda gelişen yerleşik içtihatlara (bugün Yargıtay 6. Hukuk Dairesi uygulaması) göre feshin etkisi, inşaatın fiziki gerçekleşme oranına bağlıdır. %90 eşiği doğrudan İçtihadı Birleştirme Kararı’nda değil, sonraki yerleşik içtihatta belirlenmiştir:

Geriye Etkili Fesih (Ex Tunc): İnşaatın fiziki tamamlanma oranı %90’ın altındaysa arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili dönebilir. Bu durumda yükleniciye devredilen tapular iptal edilir; yükleniciye yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapının arsa sahibine sağladığı faydalı imalat bedeli ödenir.
İleriye Etkili Fesih (Ex Nunc): İnşaatın fiziki gerçekleşme oranı %90 ve üzerindeyse hakkaniyet gereği ileriye etkili fesih uygulanır. Yüklenici gerçekleştirdiği orana tekabül eden bağımsız bölümlerin tapusunu talep edebilir; arsa sahibi ise gecikme tazminatı ile eksik/kusurlu işlerin bedelini yükleniciden mahsup eder.

5. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak üçüncü kişilere yaptığı daire satışları hukuken alacağın temliki (TBK m. 183) niteliğindedir. Temlik alan üçüncü kişi, yüklenicinin halefi olduğundan arsa sahibine karşı ancak yüklenicinin hak kazandığı ölçüde hak ileri sürebilir. Sözleşme geriye etkili feshedildiğinde yüklenici arsa sahibine karşı mülkiyeti hak edemediğinden, üçüncü kişilerin TMK m. 1023’teki tapu siciline güven ilkesine dayanması mümkün değildir ve tapuları iptal edilerek arsa sahibine iade olunur.

1. Legal Nature and Formal Requirements of the Contract
Land share construction contracts are synallagmatic, innominate, and mixed contracts imposing reciprocal obligations on both parties. The landowner undertakes to transfer specified co-ownership shares of the plot, while the contractor assumes the duty to construct and deliver independent units conforming with architectural permits, municipal zoning codes, and statutory safety regulations. Pursuant to Art. 706 of the Turkish Civil Code (TCC), Art. 237 of the Turkish Code of Obligations (TCO), and Art. 60 of the Notary Law, as they involve promises to convey real property, such contracts must be executed in formal authenticated form (notarized ex officio) to be legally valid.

2. Contractor Default and Statutory Preconditions (TCO Art. 117 & 123)
Where a specific completion date is explicitly stipulated in the contract, the contractor falls into default automatically upon the expiration of said deadline without the necessity of formal notice (TCO Art. 117/2). If the delivery term is indefinite, the landowner must serve a formal default notice granting a reasonable additional grace period. Circumstances beyond the contractor’s fault—such as administrative delays in municipal zoning permits, failure of the landowner to deliver the land free of encumbrances, or force majeure—mandate an equitable extension of time and preclude default.

3. Landowner’s Elective Rights (TCO Art. 125)
Upon established contractor default, the landowner is entitled to exercise statutory remedies:

Specific Performance & Delay Damages (TCO Art. 125/1): Demanding timely completion while claiming fair market rental loss for every month of default alongside contractual liquidated damages. Additionally, under TCO Art. 113, the landowner may seek judicial authorization for substitute performance at the contractor’s expense.
Rescission and Negative Damages (TCO Art. 125/2): Rescinding the contract and claiming reliance losses incurred in reliance on contractual execution.

4. Prospective vs. Retrospective Termination (The 90% Completion Precedent)
The concept of prospective termination was established by the Court of Cassation’s Unification of Judgments Decision dated 25.01.1984 (1983/3 E., 1984/1 K.); the 90% threshold itself derives from the settled case law developed thereafter (today applied by the 6th Civil Chamber). Accordingly, if the construction has achieved a physical completion rate of 90% or above, terminating the contract retrospectively would breach the overarching principle of good faith (TCC Art. 2). In such instances, the contract is terminated prospectively (ex nunc): the contractor retains title to independent units proportionate to the completed work, while the landowner may claim damages for the deficient balance.

5. Legal Status of Third-Party Assignees Acquiring Independent Sections
Consumers or investors purchasing off-plan sections from the contractor under preliminary sales agreements hold personal claims derived from assignment of receivables (TCO Art. 183). If the contractor fails to perform and cannot acquire title, third-party buyers cannot compel the landowner to register title deeds (Court of Cassation Joint Civil Chambers).

Yasal Uyarı: Bu sitede paylaşılan bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup Türkiye Barolar Birliği'nin Reklam Yasağı Yönetmeliği'ne ve Avukatlık Meslek Kuralları'na tam uygundur. Sitede yer alan hiçbir metin hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz.

EMEK LEGAL HUKUK & DANIŞMANLIK

KVKK Aydınlatma Metni ve Çerez Politikası

6698 Sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu Kapsamında Hazırlanmıştır

1. Veri Sorumlusu

6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (“KVKK”) uyarınca, veri sorumlusu sıfatıyla Av. Özgür Emek (Emek Legal Hukuk & Danışmanlık) tarafından kişisel verileriniz mevzuata, mesleki ilkelere ve sır saklama yükümlülüğüne uygun olarak işlenmektedir.

Adres: Adalet Mah. Manas Bulv. No:47/B Folkart Towers A Kule Kat:26 D:2601 Bayraklı / İZMİR
E-Posta: info@emeklegal.net | Telefon: +90 542 516 33 52

2. İşlenen Kişisel Veriler, Toplama Yöntemi ve İşleme Amaçları

Kişisel verileriniz, sitemiz (emeklegal.net) üzerindeki iletişim formu ile e-posta ve telefon gibi doğrudan iletişim kanalları vasıtasıyla, elektronik ortamda toplanmaktadır:

Kimlik, İletişim ve Talep Verileri: Ad, soyad, telefon numarası, e-posta adresi ile formda seçtiğiniz konu ve yazdığınız mesaj. Hukuki danışmanlık veya dava süreçlerine ilişkin taleplerinizin incelenmesi, randevu planlaması ve tarafınızla irtibat kurulması amacıyla işlenir. Lütfen formda sağlık, ceza mahkûmiyeti gibi özel nitelikli kişisel verilerinize yer vermeyiniz; bu bilgiler gerekirse görüşme sırasında alınır.
İşlem Güvenliği Verileri: Form gönderimine ait IP adresi ve gönderim zamanı, internet sitesi trafik logları. 5651 sayılı Kanun uyarınca yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi, bilgi güvenliğinin sağlanması ve formun kötüye kullanımının (spam) önlenmesi amacıyla işlenir.

3. Kişisel Veri İşlemenin Hukuki Sebepleri

Kişisel verileriniz, KVKK’nın 5. maddesinde yer alan;

Kanunlarda açıkça öngörülmesi (1136 sayılı Avukatlık Kanunu, 5651 sayılı Kanun vb.),
Bir sözleşmenin kurulması veya ifasıyla doğrudan doğruya ilgili olması (hukuki danışmanlık ve vekalet ilişkisinin tesisi),
Veri sorumlusunun hukuki yükümlülüklerini yerine getirebilmesi için zorunlu olması,
Temel hak ve özgürlüklerinize zarar vermemek kaydıyla, veri sorumlusunun meşru menfaatleri için veri işlenmesinin zorunlu olması şartlarına dayanılarak işlenmektedir.

Bu sebeplere dayanıldığından iletişim formu için ayrıca açık rızanız alınmamaktadır; formdaki onay kutusu yalnızca bu aydınlatma metnini okuduğunuzu teyit eder.

4. Çerezler ve Benzeri Teknolojiler

Sitemizde reklam, pazarlama veya kullanıcı profilleme amaçlı çerez kullanılmamaktadır. Dil, tema (gece/gündüz) ve çerez bildirimi tercihleriniz yalnızca tarayıcınızın yerel depolama alanında (localStorage) tutulur ve sunucumuza gönderilmez. Sitenin yazı tipleri ve tasarım dosyaları kendi sunucumuzdan sunulur.

Ofis konum haritası, yalnızca “Haritayı Göster” düğmesine tıklamanız halinde Google LLC (ABD) tarafından yüklenir. Bu durumda IP adresiniz ve tarayıcı bilgileriniz doğrudan Google’a iletilir ve Google’ın çerezleri kullanılabilir. Haritayı görüntülemek isteğe bağlıdır; adres bilgisine harita olmadan da ulaşabilirsiniz. Tarayıcınızın ayarlarından dilediğiniz an çerezleri ve yerel depolama verilerini silebilir veya engelleyebilirsiniz.

5. Verilerin Aktarımı ve Mesleki Gizlilik

Kişisel verileriniz, Avukatlık Kanunu ve mesleki sır saklama yükümlülüğü gereğince ticari amaçla üçüncü kişilerle paylaşılmaz. Verileriniz, internet sitemizin ve e-posta hizmetimizin barındırıldığı hizmet sağlayıcıların sunucularında, veri işleyen sıfatıyla ve yalnızca bu hizmetlerin sunulması amacıyla saklanır. Ayrıca yetkili adli merciler veya kanunen yetkili resmi kurumların usulüne uygun bağlayıcı talepleri doğrultusunda ilgili makamlara aktarılabilir.

6. Saklama Süresi

İletişim formu aracılığıyla iletilen başvurular, talebinizin değerlendirilmesi amacıyla en fazla 1 (bir) yıl saklanır ve bu sürenin sonunda sistemimizden otomatik olarak silinir. Vekalet ilişkisi kurulması halinde verileriniz, ilgili mevzuatta öngörülen süreler boyunca saklanır.

7. İlgili Kişinin Hakları (KVKK m. 11)

Kişisel veri sahibi olarak KVKK m. 11 uyarınca; verilerinizin işlenip işlenmediğini öğrenme, işlenmişse bilgi talep etme, amacına uygun kullanılıp kullanılmadığını öğrenme, eksik/yanlış verilerin düzeltilmesini isteme ve silinmesini talep etme haklarına sahipsiniz.

Başvurularınızı ıslak imzalı bir dilekçeyle Folkart Towers ofis adresimize bizzat iletebilir veya kayıtlı/güvenli e-posta ile info@emeklegal.net adresimize bildirebilirsiniz.

1. Data Controller

Pursuant to Law No. 6698 on Protection of Personal Data ("KVKK"), your personal data is processed by Atty. Özgür Emek (Emek Legal Law & Consultancy) as data controller in compliance with statutory provisions, professional ethics, and attorney-client privilege.

Address: Adalet Mah. Manas Blvd. No:47/B Folkart Towers Tower A Floor:26 Suite:2601 Bayraklı / Izmir, Turkey
E-Mail: info@emeklegal.net | Phone: +90 542 516 33 52

2. Processed Personal Data, Method of Collection and Purposes

Your data is collected electronically through the contact form on our website (emeklegal.net) and direct communication channels such as e-mail and telephone:

Identity, Contact & Request Data: Full name, telephone number, e-mail address, and the subject and message you submit. Processed to review your legal inquiries, schedule consultations, and communicate regarding potential retainer engagements. Please do not include special categories of personal data (e.g. health or criminal records) in the form; such information will be obtained during consultation if necessary.
Transaction Security Data: The IP address and time of form submission, and system access logs. Processed to ensure system integrity, prevent abuse (spam), and fulfill statutory requirements under Law No. 5651.

3. Legal Grounds for Data Processing

Your data is processed based on the legal grounds under Art. 5 of Law No. 6698:

Explicit stipulation by law (Attorneys' Act No. 1136, Law No. 5651),
Necessity for the establishment or execution of a legal retainer agreement,
Fulfillment of legal obligations of the data controller,
Legitimate interests of the controller without prejudice to fundamental rights and freedoms.

As processing relies on these grounds, separate explicit consent is not requested for the contact form; the checkbox only confirms that you have read this notice.

4. Cookies and Similar Technologies

No advertising, marketing, or profiling cookies are used on this website. Your language, theme (light/dark), and cookie-notice preferences are stored only in your browser's local storage (localStorage) and are not sent to our server. Fonts and design files are served from our own server.

The office location map is loaded from Google LLC (USA) only if you click the “Show Map” button. In that case your IP address and browser information are transmitted directly to Google and Google cookies may be used. Viewing the map is optional; the address is available without it. You may clear or restrict cookies and local storage at any time via your browser settings.

5. Data Transfers & Professional Secrecy

Under the Attorneys' Act and professional secrecy rules, your data is not shared with third parties for commercial purposes. It is stored on the servers of the providers hosting our website and e-mail service, acting as data processors solely to provide these services. Information may also be disclosed to authorized judicial or public authorities upon lawful and binding requests.

6. Retention Period

Requests submitted via the contact form are retained for a maximum of one (1) year to evaluate your inquiry and are then automatically deleted from our system. If a retainer relationship is established, your data is retained for the periods prescribed by applicable legislation.

7. Rights of the Data Subject

Under Art. 11 of Law No. 6698, you have the right to inquire whether your data is processed, request information regarding processing, verify its compliance with designated purposes, and request rectification or erasure of inaccurate records.

Formal inquiries may be delivered in person to our Folkart Towers office or transmitted via verified email to info@emeklegal.net.

Emek Legal Hukuk & Danışmanlık

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü, Fesih Rejimi ve Tasfiye UsulüContractor Default, Termination Regime, and Liquidation Procedure in Land Share Construction Contracts